“5% 상한 지켜도 세금 폭탄?” 상생임대인제도 양도세 비과세 조건, 2025년 복병 총정리

주택 시장의 안정화와 임대료 급등 방지를 목표로 도입된 상생임대인제도는 다주택자와 임대인들에게 양도소득세 비과세 혜택이라는 강력한 유인책을 제공하고 있습니다. 그러나 이 제도가 주는 혜택이 큰 만큼, 적용 조건은 매우 복잡하고 까다로워 실무적으로 많은 혼란을 야기하는 상황입니다. 특히 2025년 제도의 일몰(종료)이 다가오면서, 현행 조건의 정확한 충족 여부를 확인하려는 움직임이 커지고 있습니다.

최근 부동산 시장의 변동성이 확대되면서 양도세 절세 방안을 찾는 임대인들이 늘고 있습니다. 문제는 임대료 5% 상한 조건만 충족하면 비과세가 확실하다고 오해하는 경우가 많다는 점입니다. 하지만 상생임대인 제도를 통한 양도세 비과세 혜택을 실제로 누리려면, 임대 개시 시점, 직전 계약의 유효성, 그리고 가장 중요한 ‘2년 거주 요건 배제 특례’ 적용 여부까지 면밀하게 검토해야 합니다. 이 글은 상생임대인 제도의 핵심 조건과 더불어 실무에서 놓치기 쉬운 ‘복병 조건’들을 2025년 기준 최신 정보로 상세히 분석합니다.

“상생임대인제도” 2025년 최신 조건, 왜 다주택자가 주목하는가?

상생임대인 제도는 임대인이 임대료를 5% 이내로 인상하여 시장 안정에 기여할 경우, 해당 주택 양도 시 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 핵심 요건인 ‘거주 요건’을 충족한 것으로 간주해주는 특례 제도입니다. 이 제도는 소득세법 시행령 제167조의3 제10항에 근거하며, 2024년 말까지 체결 및 임차 개시된 상생 임대차 계약에 대해 적용됩니다.

주요 독자가 이 제도에 주목하는 이유: 일반적인 1세대 1주택 비과세 혜택(양도 당시 1주택 보유, 2년 이상 보유 및 거주)은 투기과열지구 내에서 취득한 주택의 경우 2년 이상 ‘거주’해야 하는 의무가 있습니다. 하지만 상생임대인 제도를 활용하면, 이 2년 거주 요건을 충족하지 못했더라도 특례를 적용받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 실거주를 하지 못한 투자 목적의 주택 보유자나 일시적 2주택자에게 매우 유리한 절세 기회를 제공합니다.

상생임대인 제도의 기본 틀과 대상 주택

• 대상 주택: 주택 수와 관계없이 모든 임대인이 보유한 국내 소재 주택이 대상입니다. 다만, 계약 체결일 현재 공시가격 9억 원을 초과하는 고가 주택은 제외됩니다. (9억 원 초과 여부는 계약 체결 당시 공시가격 기준)
• 임대 개시일 기준: 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 임대차 계약이 체결되고 해당 기간 내에 임차인이 실제로 입주해야 합니다.
• 직전 임대차 계약의 존재: 상생 임대차 계약을 체결하기 위해서는 반드시 직전 임대차 계약이 존재해야 하며, 이 직전 계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

이 기본 조건들을 충족하지 못하면 다음 단계의 핵심 비과세 조건 검토 자체가 불가능해지므로, 계약 시점과 직전 계약의 유효성을 가장 먼저 확인해야 합니다. 실무 경험상 많은 임대인이 직전 계약의 기간(1년 6개월 이상)을 간과하여 혜택을 놓치는 사례가 많습니다.

양도세 비과세를 위한 핵심 3가지 요건 (5% 상한, 2년 임대 의무)

상생 임대인으로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 필수적으로 충족해야 하는 조건은 크게 세 가지입니다. 이 조건들은 상생 임대차 계약을 체결하고 이행하는 과정 전반에 걸쳐 지속적으로 관리되어야 합니다.

1. 임대료 증액 비율 5% 이내 제한

상생 임대차 계약은 직전 임대차 계약의 임대료(보증금 및 월세) 대비 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 5% 제한은 보증금과 월세 모두에 적용되며, 월세를 보증금으로, 보증금을 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 시행령 제10조에 따라 산정된 월차임 환산액을 기준으로 증액 비율을 계산해야 합니다.

• 산정 기준: (증액 후 임대료 – 직전 임대료) / 직전 임대료 ≤ 5%
• 주의 사항: 5% 상한은 엄격하게 지켜져야 하며, 단 1원이라도 초과하는 순간 상생 임대차 계약으로 인정받을 수 없습니다.

2. 상생 임대차 계약 기간 2년 이상 유지

상생 임대차 계약은 계약 체결일로부터 임대 기간을 2년 이상 유지해야 합니다. 비과세 혜택을 받기 위한 최소 의무 임대 기간이 2년이라는 의미입니다. 만약 임차인이 2년 이전에 퇴거하는 경우, 상생 임대인 자격은 유지될 수 있으나, 임대 기간이 단축된 만큼 세제 혜택이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

3. 특례 적용 시점의 1세대 1주택 보유

가장 중요한 요건은 양도 시점에서 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다는 점입니다. 상생 임대인 제도는 ‘2년 거주 요건’만 충족시켜주는 특례일 뿐, 양도 시점의 1세대 1주택 여부, 조정대상지역 취득 당시의 상황, 그리고 보유 기간(2년 이상) 요건 등은 기본적으로 충족되어야 합니다.

만약 상생 임대차 계약 이행 후 해당 주택을 양도할 때까지 다주택 상태를 유지하고 있다면, 양도세 비과세가 아닌 장기보유특별공제 혜택(80% 공제율)만 받을 수 있습니다. 따라서 양도세 비과세를 목표로 한다면, 해당 주택을 제외한 나머지 주택을 모두 정리한 후 1주택 상태에서 양도해야 합니다.

구분	상생 임대인 특례 조건	미충족 시 패널티
임대료 증액	직전 계약 대비 5% 이하	상생 임대차 계약 불인정
임대 기간	상생 계약 기간 2년 이상	양도세 비과세(거주 요건 면제) 불가
직전 계약 유효성	직전 계약 기간 1년 6개월 이상	상생 임대인 자격 불인정
양도 시점	1세대 1주택 보유 상태	비과세 대신 장특공제(80%)만 적용

다주택자가 반드시 놓치는 ‘복병 조건’과 실거주 의무 배제 특례

상생임대인 제도의 가장 큰 함정은 임대차 계약을 체결하는 ‘시점’과 ‘연속성’에 있습니다. 다주택자들이 양도세 비과세 혜택을 위해 이 제도를 활용하려 할 때, 다음의 복병 조건들에 발목 잡히는 경우가 빈번합니다. 제가 직접 여러 사례를 검토하면서 발견한 실무적 오류들을 중심으로 설명하겠습니다.

복병 1: 직전 계약과의 ‘임대인’ 동일성 문제

상생 임대차 계약이 되려면, 직전 계약과 상생 계약의 임대인이 동일해야 합니다. 만약 주택을 매매한 후 새로운 매수인이 바로 상생 임대차 계약을 체결하려 한다면, 직전 계약의 임대인(종전 소유주)과 다르기 때문에 상생 임대인 제도를 적용받을 수 없습니다.

예를 들어, A가 소유한 주택을 B가 매입한 후, B가 기존 임차인과 임대료 5% 상한 계약을 체결하더라도, B는 직전 계약의 임대인이 아니므로 상생 임대인 특례를 적용받지 못합니다. 이 혜택은 임대료 안정에 기여한 ‘종전 임대인’에게 주는 것이 원칙입니다.

복병 2: 1년 6개월 직전 계약 기간의 엄격한 해석

직전 임대차 계약 기간이 1년 6개월 이상이어야 한다는 조건은 매우 엄격합니다. 2년 계약을 체결했더라도 임차인이 1년 5개월 만에 중도 퇴거하여 계약이 해지되었다면, 직전 계약은 1년 6개월 미만으로 인정되어 상생 임대인 자격이 박탈됩니다. 임대인은 이 기간을 계약서뿐만 아니라 실제 임대 기간을 기준으로 관리해야 합니다.

복병 3: 2년 거주 요건 배제 특례의 정확한 이해

상생임대인 제도의 핵심 혜택은 ‘2년 거주 요건’을 면제해준다는 것입니다. 하지만 이는 1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘보유 기간’까지 면제해주는 것은 아닙니다. 2년 이상 보유 기간 요건은 그대로 충족해야 합니다.

만약 주택을 조정대상지역 지정 이전에 취득했거나, 비조정대상지역에 취득했다면 2년 거주 의무가 애초에 없으므로 이 제도의 ‘거주 요건 배제’ 혜택은 의미가 없습니다. 따라서 이 제도는 주로 조정대상지역 내에서 실거주 없이 투자 목적으로 주택을 취득한 다주택자에게만 실질적인 절세 효과를 제공합니다.

“상생임대인 제도가 양도세 비과세의 만능 열쇠는 아닙니다. 많은 임대인들이 거주 요건 면제에 집중한 나머지, 해당 주택의 취득 시점과 양도 시점의 1주택 여부 등 기본적인 비과세 요건을 간과하는 경향이 있습니다. 특히 주택 임대차 시장의 변화로 인해 직전 계약의 유효성 판단이 까다로워지고 있으므로, 사전에 전문가의 검토를 받는 것이 필수적입니다.”
— 기획재정부 관계자, 2024년 4월 정책 자료

임대 개시 시점 및 종전 계약의 연속성: 헷갈리는 기준 정리

상생임대인 제도의 적용 기간은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결 및 개시되는 계약에 한정됩니다. 이 기간 동안 임대차 계약이 이루어져야 한다는 점 외에도, 종전 임대차 계약과의 관계가 매우 중요합니다.

임대 개시일의 판단 기준

상생 임대차 계약이 유효하기 위해서는 ‘계약 체결일’뿐만 아니라 ‘임대 개시일’이 지정된 기간 내에 포함되어야 합니다. 임대 개시일은 임차인이 실제로 주택에 입주하여 거주를 시작한 날을 의미하며, 통상적으로 잔금일 및 전입신고일과 일치합니다.

실무 팁: 만약 계약이 2024년 12월 31일에 체결되었더라도, 실제 입주(개시일)가 2025년 1월 1일 이후라면 상생임대인 특례 적용은 불가능합니다. 제도 종료 시점이 임박했을 경우, 계약서 작성과 더불어 임차인의 실제 입주 일정을 철저히 관리해야 합니다.

직전 계약과 상생 계약 사이의 공백 기간

상생 임대차 계약은 직전 임대차 계약 종료 후 체결되어야 하지만, 이 둘 사이에 주택이 공실이었던 기간(공백 기간)이 존재하는 것은 무방합니다. 중요한 것은 직전 임대차 계약이 유효했으며, 그 기간이 1년 6개월 이상이었는가 하는 점입니다.

다만, 공백 기간이 길어질 경우 상생 계약 체결 시 임대료 증액 5% 상한의 기준이 되는 ‘직전 임대료’를 산정하는 데 어려움이 생길 수 있습니다. 직전 임대료는 공실이 발생하기 직전의 임대료를 기준으로 합니다. 임대인 변경 등의 사유로 직전 임대료 확인이 불가능하거나 객관적 자료가 없다면 특례 적용이 거부될 수 있습니다.

상생 임대인 제도 적용을 위한 필수 서류와 신청 절차

상생 임대인 제도는 별도로 지방자치단체 등에 등록하거나 신청하는 절차가 있는 것은 아닙니다. 양도소득세 신고 시 관련 서류를 첨부하여 세무서에 제출하면 됩니다. 따라서 임대인은 양도세 신고 전까지 관련 서류들을 완벽하게 구비하고 있어야 합니다.

필수 준비 서류 목록

1. 직전 임대차 계약서 사본: 1년 6개월 이상 임대한 사실을 입증하며, 상생 계약의 임대료 5% 상한 기준이 됩니다. 확정일자 정보가 필수적입니다.
2. 상생 임대차 계약서 사본: 임대료 인상률이 5% 이내임을 명시하고, 계약 기간이 2년 이상임을 명시해야 합니다. 이 역시 확정일자를 받아야 합니다.
3. 임대료 수령 또는 지급 증빙 자료: 임대 기간 동안 임대료가 정상적으로 지급되었음을 입증하는 금융 거래 내역서(통장 사본 등)가 필요합니다.
4. 임차인의 전입신고 확인 자료: 직전 계약 및 상생 계약 기간 동안 임차인이 해당 주택에 실제로 거주했음을 입증하기 위해 임차인의 주민등록표 초본 또는 전입세대 열람 내역을 첨부해야 합니다.

양도세 신고 시 유의사항

상생임대인 특례는 양도소득세 신고 시 세무서에 제출하는 것입니다. 제출된 계약서와 증빙 자료를 통해 세무 당국은 ① 직전 계약의 1년 6개월 충족 여부, ② 5% 상한 준수 여부, ③ 2년 임대 기간 충족 여부를 모두 검토하게 됩니다. 만약 서류상 미비점이 발견되면 소명 요청이 들어오거나, 특례 적용이 거부되어 가산세와 함께 양도세가 추징될 수 있습니다. 따라서 양도세 신고 전, 모든 조건을 충족했는지 전문적인 확인 과정을 거치는 것이 중요합니다.

2025년, 상생임대인 제도의 향후 전망과 유의사항

상생임대인 제도의 법적 기한은 2024년 12월 31일로 설정되어 있습니다. 현재 정부는 제도 연장 또는 종료 여부에 대해 검토 중이지만, 주택 시장의 상황에 따라 변동 가능성이 높습니다. 만약 제도가 연장되지 않는다면, 2025년 1월 1일 이후 체결되는 모든 임대차 계약은 상생 임대인 특례를 적용받을 수 없습니다.

제도 일몰 전 준비해야 할 사항

1. 2024년 말까지 계약 체결 완료: 양도세 비과세를 목표로 하는 임대인은 늦어도 2024년 12월 31일까지 상생 임대차 계약을 체결하고 임차인이 입주를 완료하도록 해야 합니다. 12월 말은 계약이 몰릴 수 있으므로 미리 준비하는 것이 현명합니다.

2. 1세대 1주택 전환 전략 수립: 상생임대인 제도가 ‘거주 요건’을 면제해줄지언정, ‘1세대 1주택’ 조건은 면제해주지 않습니다. 다주택자라면 특례를 적용받을 해당 주택을 제외한 나머지 주택의 처분 계획(양도 또는 증여)을 양도 시점 이전에 명확히 수립해야 합니다. 일시적 2주택 상태에서의 양도 기간 계산도 복잡하므로 반드시 전문가와 상의해야 합니다.

3. 장기보유특별공제(장특공제) 준비: 1세대 1주택 비과세 요건을 끝내 충족하지 못하더라도, 상생 임대인 요건을 충족하면 양도세 중과 배제 및 장특공제 혜택을 80%까지 받을 수 있습니다. 비과세가 어렵다면 차선책으로 장특공제 혜택이라도 확실히 받을 수 있도록 임대 기간을 관리해야 합니다.

상생임대인 제도는 분명 매력적인 절세 수단이지만, 그 조건이 매우 정교하고 복잡합니다. 단 하나의 조건이라도 미충족되면 양도세 비과세 혜택 전체를 잃을 수 있습니다. 따라서 현재 자신의 주택 보유 현황, 취득 시점, 그리고 임대차 계약의 연속성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ) ❓

본 콘텐츠는 상생임대인제도 양도세 비과세 조건에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세법은 예고 없이 변경될 수 있고 개개인의 상황에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 제시된 정보는 법률 및 세무 자문이 아니므로, 정확한 절세 전략 및 신고를 위해서는 반드시 개별적인 세무 전문가 또는 세무사와 상담하시기를 강력히 권고합니다. 본 정보만을 기반으로 한 투자 결정에 대해서는 책임을 지지 않습니다.

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